MorningCall：通胀扰动下经济复苏继续利好美国商业地产

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昨晚公布的美国5月CPI数据继续保持上涨势头，同比上涨5%，再次超出市场预期。 核心 CPI 也升至 3.8%今晚公布cpi利好比特币吗，为 1992 年以来的最高水平。

这并不令我们感到意外，因为我们仍然预计通胀在下一季度可能会保持高位，但到年底或明年初将普遍回落至温和水平。 但从中长期来看，通胀的中央水平可能高于前十年。

在通胀担忧的不断扰动下，身边不少投资者越来越担心自己的投资组合如何应对通胀上升，如何抵御估值较高的风险资产的波动，哪些低相关性的策略或资产值得投资分配等，我们已经看到对此类事情的需求有增无减。

一般来说，通胀是债券资产的大敌，通胀挂钩债券虽然可以直接对冲通胀，但收益上行空间相对有限。 存量资产需要略微区分。 比如在当前形势下，继续利好我们一直看好的价值股和周期股。

从长期来看，黄金具有一定的抗通胀特性，但在历史的某些阶段，黄金并没有跑赢通胀。 比如1980年之后的近二十年，或者说今年，金价并没有在通胀上升的情况下大幅上涨。 这主要是因为金价走势仍受到更多因素的扰动。 近年来，比特币的暴涨也对黄金的抗通胀性能构成了一定的挑战。

传统上，房地产也是对抗通货膨胀，尤其是“健康”通货膨胀的更好选择。 也就是说，在宏观经济相对较好的情况下，通胀温和上升。 这样的环境往往有利于房地产等实物资产。 虽然他们可以继续获得随通货膨胀而上升的租金收入，但部分回报来自房价上涨。

历史数据显示，以美国房地产REITs指数为例，除2002年、2009年和2020年这三年外，过去20年的股息增长几乎每年都跑赢美国消费者物价指数。

从总收益来看，过去30年，在通胀低于2%的12年里，REITs指数的平均年化收益为7.4%，而在通胀高于2%的18年里，REITs指数的平均年化收益为REITs 的回报率为 16.5%。

甚至与美股相比，房地产的表现可能也比大家想象的要好。 过去20年和过去30年，REITs指数跑赢标普500指数，年化回报率超过10%。

这也是为什么从去年下半年开始，我们就持续看好后疫情时代海外房地产的复苏，特别关注以美国为主的住宅地产景气度和商业地产机会。状态。

除了大家熟悉的疫情后美国住宅地产热潮，市场也已经证明，美国商业地产可以说是今年表现最好的主力资产之一。 一些去年因疫情受损的商业地产板块，今年出现明显复苏。

我们还是以数据更新及时的REITs指数作为参考。 美国房地产信托基金领跑全球，年初至今回报率超过20%。 5月份，彻底收复了去年疫情以来的失地。

细分板块中，受益于疫情相对控制、疫苗普及和经济重启，去年“输家”如零售板块反弹最为强劲，涨幅超过30% ，休闲度假板块也有接近20%的占比。 反弹。

由于就业改善，公寓等住房部门也继续改善，增长了26%。 虽然还没有出现大规模的返工，但二季度写字楼需求开始明显好转，写字楼增速在10%左右。 17%。 去年的“赢家”，如工业、仓储、数据中心等板块，一如我们的预期继续保持增长势头，其中工业板块尤为强劲。

这与我们在香港观察到的趋势非常相似。 疫情之下，香港商业地产仍有复苏迹象。 一季度以来，市场上出现了多宗大宗交易，尤其是工业地产交易。

开发商对写字楼市场的信心也比预期的要激进。 上个月，铜锣湾“地王”加路连山道，不仅因市场忧虑未能中标，更以比预期上限高出15%的价格售出。 市场期待中央海滨商圈史上最贵的“地王”，将于下周公布成交结果。

不过需要提醒的是，如果去年年中入市进行房地产投资，收益可能不逊色于股票表现，但目前很多房地产相关资产已经差不多恢复到疫情前的水平，接下来的涨幅不可能高于上半年。 更健壮。 尽管如此，宏观经济状况的改善将继续有利于大多数创收房地产资产在接下来的一两个季度内温和复苏。

然而，随着经济复苏的推进，投资者需要区分不同类型的机会，并识别受益于长期顺风因素的行业今晚公布cpi利好比特币吗，例如数字改革和人口迁移形成的机会，以及面临长期结构性挑战的行业。 疫情过后可能永久转型的传统零售、办公模式等楼盘类型等。

下期Morning Call，我们将继续为您提供海外房产的研究。 另外，关注全球最低税率近期另一热点问题的朋友，可以收看今晚凤凰卫视中文频道《财经直通》夏淳博士的深度解读。

今天的分享到此结束，谢谢大家的收听，再见。

今日作者

郑美美CFA、FRM证书持有者

研究经理

香港科技大学金融数学硕士

负责全球市场跟踪和战略研究，擅长行业分析和专题研究，掌握投资组合理论，全球多元化资产配置和风险管理

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